经济不雅察网 记者 田国宝 9月5日，王强看上的一个地块驱动竞价，但他却莫得参与的契机。这块地盘位于一线城市产业辘集区，有较好的需求相沿，凭据他和共事的空洞研判，展望一年时辰不错清盘，但最终，地块投资莫得通过总部的审核。

王强在一家国有房企的区域投资部门任职。本年以来，总部加大了投资风险审核力度，他所在公司前八个月现实投资额不到全年筹备的三分之一。

王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/浅薄米，现在地块附近二手房价钱广泛低于5万元/浅薄米。总部以为，将来表情的利润和去化难以均衡，不愉快参拍。

本年以来，基于房地产场所，央企和方位国企也驱动严慎拿地了。

Wind数据披露，2024年前八个月，宇宙地盘成交金额1.42万亿元，同比下跌了31%，只须2021年同期的三分之一。

王强作念了近十年投资职责，从本年驱动，他所在公司的投资圭臬从正本的8个加多到13个，一起合适才智投资。

减少拿地

岁首，王强所在公司的筹备投资额在100亿元左右，但前八个月的权力拿地金额不到30亿元，独特于2023年一个月的拿地额。王强说，不是不想拿地，而是大部分地盘不合适投资要求。

减少拿地的不啻王强所在的公司。

2024年中期事迹披露，保利发展上半年新拿12个表情，权力拿地金额109亿元，不到2023年同期的一半。终结2024年6月底，保利发展的地盘储备较岁首下跌了8%。

保利发展将投资主要放在宇宙38个中枢城市，这些方位的地盘储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成，主要散播在华南和华东等经济活跃、东说念主口捏续流入的三四线城市。

上半年，中海的投资总数为129亿元，不到2023年同期的三分之一，但在房地产行业中处于首先地位。中海行政总裁张智超说，上半年一线城市供地少、优质量盘供应不及是拿地少的主要原因。

2021年以来，中海聚焦在一线和强二线城市投资，在2024年上半年的投资中，一线城市占比达到67%。除了在公开阛阓拿地，中海还积极蔼然收并购、城市更新等范围的投资契机。上半年苍井空全集百度影音，中海在西安从金地手中取得一个城市更新表情。

与保利发展一样，绿城中国也不摒除在经济说明的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说，绿城的投资以一线和中枢二线城市为主，同期也会探讨非热门城市优质板块的结构性契机，尤其是长三角部分经济说明市县的契机。

建发是频年拿地较为凶猛的房企之一，克而瑞数据披露，2024年前八个月，建发拿地金额为279亿元，不到2023年拿地金额的四成。

在事迹会上，建发的处置层暗示，主要凭据销售去化速率及增长趋势有序开展土储补充，本年加大了对东部区域的布局，尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份，为区域深耕种念准备。

建发以为，2024年上半年集合供地价钱太高，对拿地有较大影响，如杭州和福州等城市，天然库存表情均完成去化，探讨到团队和品牌的维系，才进行收敛小数的补充，况兼主要以互助形貌为主。

中指院数据披露，本年前八个月，TOP100企业的拿地金额同比下跌40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济不雅察网获悉，本年以来，监管部门要求房企的销售拿地比不可突出40%。

波折策略

一位上市房企的财务庄重东说念主告诉经济不雅察网，一块地盘拿错了有可能让公司爆雷，“一丝不夸张”。

房企想要发展必须投资拿地，但面前拿错地的风险太高，因此，波折投资策略、提高投资圭臬成为多量房企收敛风险的主要工夫之一。

招商蛇口将投资范围收缩至10个城市。招商蛇口副总司理伍斌暗示，要聚焦城市区域深耕，中枢城市的投资占比将达到九成以上。

王强说，年中，他们公司对房地产阛阓和地盘阛阓研判的论断是，拿地的风险已经较大，是以进一步收紧了投资。

王强所在的公司总部有一个几十东说念主构成的投资研判团队，对每个齐市圈的中枢城市及热门区域进行空洞评估，以此细则重点投资的区域；同期庄重评估城市公司上报的筹备投资表情。

第一个评估观念是地块的毛利率，任何地块齐必须达到两位数的毛利率。要是毛利率不达标，即即是半年可清盘的表情也不探讨，这是最艰苦的红线之一。

第二个评估观念是表情的进入产出比，将表情扫数潜在发生的老本吞并去化周期、利润率等观念，为每一个参拍的地块诞生价钱红线。

第三是评估当地的将来阛阓走势。一个表情从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时辰，投研团队需要对开盘时及去化周期内的阛阓作预判。一个表情的去化周期要是突出两年，原则上不会探讨投资，除非将来有雄壮增值空间。

金茂将投资策略纪念为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早取得表情信息，让投研团队提前介入；“责”是职守明确，总部、区域和城市三级并一级，分辨从不同维度看问题；“深”是把扫数问题齐探讨到，减少转折和偏差；“细”是表情的每一个细节齐要不雅察到；“准”是恶果，即拿对地。

由于2022年之前拿地的毛利率下跌较为严重，金茂试图通过取得毛利率高的表情，来提高全体毛利水平。

风向研判

对房地产的发展趋势，不临幸企的判断不同，投资和销售策略也不同。

草榴论坛

动作行业大哥，下半年，保利发展一方面执意去库存策略，主动波折投资节拍；另一方面将全面梳理在手资源，在存量地盘调规、存量地盘置换和存量房收储等方面积极与方位政府相通。

同保利发展一样，去库存亦然华润置地的中枢职责。华润置地董事会主席李欣诠释了去库存职责的念念路。

第一，将来职责重点从开采销售依赖增量的惯性念念维滚动到去库存上，并提高全价值才略。

第二，团队高下酿成去库存的意志。现在华润置地财富处置范围在4500亿元左右，其中筹备性不动产的事迹孝敬占比超25%。

招商蛇口一直对一二手房成交结构保捏高度蔼然。其处置层以为，本年阛阓可能会先低后高，跟着政策捏续发力，积攒的需求有望得到进一步开释。因此，下半年相对有更好的契机，但仍会严慎看待将来阛阓。

招商蛇口总司理朱文凯说，2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平，他们保捏不雅望格调。在阛阓莫得较大改善前，如故但愿销售能踏实住，筹备性现款流和现款流是关键。

金茂董事长张增根称，金茂的策略标的和坚捏高端改善的定位，与国度政策和行业现实高度契合。在行业约束洗牌经由中，只须策略标的和家具定位莫得出现偏差，就不错最大规章幸免风险，金茂对风险的把控较为实时。

与大型央企比较苍井空全集百度影音，王强所在的公司投资拿地慎之又慎，销售则是能卖尽卖。在合适国有财富要求的要求下，最大规章完满去化，在总部层面扩充一城一策，在城市层面扩充一表情一策，在表情层面则禁受一房一策。

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